Kategoria: Uncategorized

Użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej, wskazanym w art. 232 – 243 k.c.[1] i usystematyzowanym w kodeksie cywilnym jako prawo osobne od prawa własności i osobne od ograniczonych praw rzeczowych, lecz w doktrynie i orzecznictwie uznawane za prawo pośrednie między prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi[2]. Drugim aktem prawnym, który w sposób systemowy reguluje prawo użytkowania wieczystego jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.)[3].  Użytkowanie wieczyste może obciążać nieruchomość gruntową niezabudowaną lub zabudowaną stanowiącą własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego lub związków tych jednostek. Swoim zakresem użytkowanie wieczyste obejmuje uprawnienie do korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób (w tym właściciela gruntu) oraz uprawnienie do rozporządzania tym prawem. Do polskiego systemu prawa zostało wprowadzone jako prawo celowe mające ułatwić zaspokajanie na gruntach państwowych potrzeb społecznych, przede wszystkim potrzeb budownictwa mieszkaniowego na terenie miast (wprowadzone jako użytkowanie wieczyste ustawą z dnia 14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach[4]).

Użytkowanie wieczyste było poprzedzone takimi instytucjami prawnymi, z których wyewoluowało, jak wieczysta dzierżawa, prawo zabudowy, własność czasowa wprowadzona przepisami prawa rzeczowego, prawo wieczyste wprowadzone dekretem z dnia 10.12.1952 r. o odstępowaniu przez Państwo nieruchomego mienia nierolniczego na cele mieszkaniowe oraz na cele budownictwa indywidualnych domów jednorodzinnych[5]. Z chwilą wejścia w życie ustawy z 14.07.1961 r. uchylono inne formy władania gruntami państwowymi przekształcając je w użytkowanie wieczyste.

Zakres korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego wynika obok przepisów ustaw i zasad współżycia społecznego z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Podstawą nabycia użytkowania wieczystego gruntów w przeważającej mierze zabudowanych było także uwłaszczenie. Decyzje uwłaszczeniowe stwierdzały nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynków, innych urządzeń i lokali znajdujących się na tym gruncie i potwierdzały stany faktyczne zagospodarowania nieruchomości zaistniałe na początku lat 90-tych XX wieku.

Decyzje uwłaszczeniowe do tej pory implikują wiele niejasności interpretacyjnych w postępowaniach administracyjnych i postępowaniach sądowych  z uwagi na ogólne wskazanie celu użytkowania wieczystego. Organy w decyzjach uwłaszczeniowych stwierdzały nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu na cel zgodny z przeznaczeniem i utrzymaniem budynków w należytym stanie. Mając na względzie, że użytkowanie wieczyste podlega cały czas obrotowi prawnemu, jest bowiem zbywalne i podlega egzekucji, w realiach obecnego obrotu rynkowego w zasadzie nie można jednoznacznie stwierdzić na tle większości decyzji uwłaszczeniowych, w realizacji jakiego celu użytkowanie wieczyste gruntu powinno być wykonywane przez aktualnego użytkownika wieczystego

Jeżeli umowa nie reguluje zakresu korzystania z gruntu, należy go ocenić przy uwzględnieniu charakteru użytkowania wieczystego i celu, dla którego instytucja ta została przez ustawodawcę wprowadzona (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 22.05.1968 r. II CR 237/68).

Powyższa wskazówka interpretacyjna Sądu Najwyższego ma znaczenie z trzech powodów:

1. Zakres korzystania z gruntu należy ustalać zgodnie z istotą użytkowania wieczystego jako prawa celowego,
2. Zakres korzystania z gruntu powinien być oceniany jako dążący do realizacji ustawowego celu użytkowania wieczystego

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 3.11.2009 r. (II SA/Kr 1139/09) stwierdził, że celem użytkowania wieczystego jest zagospodarowanie na koszt użytkownika wieczystego gruntów będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, przy jednoczesnym zapewnieniu tym podmiotom publicznoprawnym stałego dochodu (w postaci opłaty rocznej). Następnie WSA podniósł istotną okoliczność, że użytkownik wieczysty nie może korzystać z nieruchomości w sposób dowolny, musi korzystać z niej w sposób określony w umowie lub w decyzji wydanej na podstawie art. 220 u.g.n.

W tym miejscu pojawia się pytanie, czy przy sprzeczności celu użytkowania wieczystego z przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej (art. 77 ust. 1 i n. u.g.n.) może nadać pierwszorzędne znaczenie jedynie celowi użytkowania wieczystego z pominięciem zapisów planu.

Pod względem prawnym przedmiotowe zagadnienie dotyczy relacji pomiędzy art. 154 ust.1  u.g.n. a §28 ust. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego („rozporządzenie”)[6]. Art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast §28 ust. 5 rozporządzenia przewiduje, że wartości nieruchomości, [o których mowa w ust. 1–4 tj. oddanych w użytkowanie wieczyste], określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy [u.g.n.]

W procesie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste znaczenie mają dwa elementy: cena nieruchomości gruntowej ustalana zgodnie z art. 67 u.g.n. oraz wysokość stawki procentowej opłaty wskazana w art. 72 u.g.n.

 Art. 72 u.g.n. określa stawki procentowe opłaty za użytkowanie wieczyste w zależności od celu użytkowania wieczystego. W ust. 3 pkt. 5 tego przepisu wskazano stawkę procentową dla „pozostałych nieruchomości gruntowych” bez określenia konkretnego celu użytkowania wieczystego. Nie oznacza to jednak, że ust. 3 pkt. 5 ww. przepisu u.g.n. dopuszcza interpretację, zgodnie z którą użytkowanie wieczyste może być ustanowione lub nabyte bez celu. Sposób redakcji ww. przepisu i jego usytuowanie na końcu wyliczenia art. 72 ust. 3 u.g.n, wskazuje, że chodzi w nim o inne cele niż te wskazane w poprzedzających go jednostkach redakcyjnych, ale nadal gospodarczo doniosłe i zgodne z prawem.

Ważnym orzeczeniem dla powyższego zagadnienia jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14.10.2022 r. (sygn.II CSKP 588/22), w którym Sąd wprost stwierdza, że cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste powinien być określany także wówczas, gdy nie został wskazany w decyzji uwłaszczeniowej. Powstanie tego prawa ex lege również prowadzi bowiem do „oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste” w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z art. 72 ust. 3 in principio u.g.n. wynika natomiast, że pojęcie celu zostało odniesione do wszystkich przypadków wymienionych w tym przepisie, także do wskazanej w pkt 5 kategorii „pozostałych nieruchomości gruntowych”. Należy zatem przyjąć, że – w tym sensie – nie istnieje możliwość powstania prawa użytkowania wieczystego bez któregokolwiek z celów wymienionych w art. 72 ust. 3 u.g.n.

Sąd opowiedział się za otwartą i dynamiczną oceną kryterium „celu” z obowiązkiem uwzględnienia rzeczywistej sytuacji nieruchomości, która to sytuacja jest kształtowana także przez postanowienia właściwego planu miejscowego. Taką ocenę należy stosować zwłaszcza w przypadku zakwalifikowania wycenianego gruntu do kategorii pozostałych nieruchomości gruntowych, o których mowa w art. 72 ust. 3 pkt. 5 u.g.n.

W sytuacji, gdy celu użytkowania wieczystego nie można wyprowadzić z dokumentu stanowiącego podstawę nabycia prawa użytkowania wieczystego, wówczas możliwości zagospodarowania nieruchomości określone w planie miejscowym uściślają warianty gospodarczego zagospodarowania nieruchomości i dookreślają jej potencjał jako przedmiotu obrotu rynkowego. Postanowienia planu miejscowego stanowią także punkt odniesienia w przypadku zainicjowania przez organ lub użytkownika wieczystego postępowania w przedmiocie trwałej zmiany celu użytkowania wieczystego i konieczności ustalenia go w nowej treści na potrzeby aktualnego zamierzenia inwestycyjnego użytkownika wieczystego.

Sąd Najwyższy w ww. wyroku wskazał, że akty planistyczne nie determinują celu, dla którego oddano grunt w użytkowanie wieczyste i same w sobie nie świadczą o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 73 ust. 2 u.g.n.), lecz wskazują na możliwy (legalny) sposób korzystania z gruntu, czyli stwarzają perspektywy określonego wykorzystania nieruchomości, zwykle wpływające na cenę danego gruntu uzyskiwaną w obrocie rynkowym. Cel użytkowania wieczystego może (i nierzadko bywa) określony na innym poziomie szczegółowości niż ten przewidywany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W takim wypadku ostatecznie dla oceny wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę ustalenia wysokości opłaty rocznej, zasadniczo większe znaczenie będzie mieć ten ze wskazanych tu czynników, który w dalej idącym zakresie ogranicza sposób korzystania z nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości zależy bowiem od tego, jakim ograniczeniom będzie podlegał uprawniony – w związku z celem oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub objęcia gruntu określonymi aktami planistycznymi.

Sąd skonstatował, że eliminacja kryterium przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym spośród czynników uwzględnianych przy wycenie byłaby sprzeczna z założeniami art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którymi w wycenie nieruchomości, także na potrzeby aktualizacji opłat rocznych, powinny być brane pod uwagę wszystkie parametry miarodajne dla określenia wartości gruntu. Katalog kryteriów wymienionych w tym przepisie jest otwarty („w szczególności”), a zadaniem sądu pozostaje zbadanie, przy pomocy opinii biegłego, jak – na wskazany w § 28 ust. 5 rozporządzenia „dzień aktualizacji opłat” – kształtowały się czynniki stanu nieruchomości i celu prawa użytkowania wieczystego. Ostatecznym efektem wyceny nieruchomości, pozwalającej na ustalenie wysokości opłat rocznych, powinno być uzyskanie informacji o rynkowej wartości danego gruntu (art. 77 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.), a kryteria wynikające z art. 154 ust. 1 u.g.n., w tym niewymienione w tym unormowaniu wprost, powinny służyć poznaniu tej właśnie wartości. Reguła ta nie jest – i nie mogłaby być – modyfikowana przepisami rozporządzenia jako aktu niższego rzędu.

---

[1] Ustawa kodeks cywilny z dnia 23.04.1964 r. t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360, 2337, 2339.

[2] W okresie pomiędzy wejściem w życie ustawy z 14.07.1961 o gospodarce terenami w miastach i osiedlach a wejściem w życie kodeksu cywilnego użytkowanie wieczyste wg przeważających poglądów doktryny prawniczej było uznawane za ograniczone prawo rzeczowe.

[3] Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, z 2022 r. poz. 1846, 2185.

[4] t.j. Dz. U. z 1969 r. nr 22, poz. 159 ze zm.

[5] Dz.U. nr 49, poz.326

[6] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, t.j. Dz.U. z 2021, poz. 555

Gminna ewidencja zabytków prowadzona jest przez wójtów, burmistrzów lub prezydentów miast w formie kart adresowych nieruchomości położonych na terenie gminy i odnosi się do nieruchomości stanowiących świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Prowadzenie gminnej ewidencji zabytków jest zadaniem własnym gminy i w sposób niepełny uregulowane w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia  23 lipca 2003 r. (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 282)– dalej jako „uozoz”.

We wskazanej wyżej ustawie znajduje się zaledwie parę postanowień, które dotyczą ujmowania nieruchomości z terenu gminy w gminnej ewidencji zabytków – przy czym najistotniejszymi są: art. 3 pkt. 1 uozoz który definiuje pojęcie zabytku, art. 5 uozoz wprowadzający przykładowe obowiązki związane ze sprawowaniem opieki nad zabytkiem przez właściciela i posiadacza zabytku, art. 19 uozoz, który przewiduje uwzględnienie wpisu nieruchomości do ewidencji zabytków przy uchwalaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przy wydawaniu m.in. warunków zabudowy, art. 21 uozoz stanowiący o tworzeniu programów opieki nad zabytkami na podstawie prowadzonych ewidencji zabytków, art. 22 ust. 4 i art. 22 ust. 5 uozoz określające zawartość gminnej ewidencji zabytków, art. 27 uozoz który stanowi o zakresie zaleceń konserwatorskich i uprawnieniach wojewódzkiego konserwatora zabytków względem nieruchomości stanowiącej zabytek wpisany do ewidencji gminnej, art. 30 uozoz wprowadzający obowiązek właściciela lub posiadacza nieruchomości wpisanej do ewidencji zabytków lub o cechach zabytku udostępnienia jej do celów badawczych oraz wprowadzający możliwość wydania decyzji administracyjnej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków przymuszającej do takiego udostępnienia na okres maksymalnie 3 miesięcy, art. 93 ust. 4 uozoz wskazujący, że prowadzenie gminnej ewidencji zabytków stanowi zadanie własne gminy.

Ewidencja nieruchomości w rejestrze i ewidencjach powinna być czytana łącznie z przepisami wykonawczymi zawartymi w Rozporządzeniu Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 26 maja 2011 r. w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków oraz krajowego wykazu zabytków skradzionych lub wywiezionych za granicę niezgodnie z prawem zmienionym Rozporządzeniem zmieniającym Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 10 września 2019 r. (Dz.U. z 4.10.2019 r. poz. 1886) – dalej jako Rozporządzenie. Zmiany wprowadzone Rozporządzeniem zmieniającym są istotne z punktu widzenia rozszerzenia obowiązków informacyjnych względem właściciela i posiadacza nieruchomości mającej zostać wpisanej do gminnej ewidencji zabytków. Nie tylko wprowadzono nową kategorię zabytków – zabytek archeologiczny lądowy i podwodny, ale także rozszerzono tryb udostępniania danych o zabytkach poprzez umieszczanie wskazanych w Rozporządzeniu danych na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej.

Bogate orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że prowadzenie gminnej ewidencji zabytków jest szczególną formą ochrony konserwatorskiej, bowiem nie wymienioną wpośród ustawowych form takiej ochrony wskazanych w art. 7 uozoz. Jako szczególna forma ochrony konserwatorskiej wkracza ona w wykonywanie prawa własności i stanowi znaczące ograniczenie prawa własności wobec nieruchomości.

Z perspektywy ochrony właściciela lub posiadacza nieruchomości najbardziej problematyczną jest regulacja art. 22 ust. 5 pkt. 3 uozoz. Zgodnie z ww. przepisem w gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Przepis stanowiąc o „innych zabytkach” odnosi się do innych niż te zabytki, które zostały wpisane do rejestru zabytków z obszaru województwa przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Jednym słowem chodzi o te nieruchomości z terenu gminy, które wójt (burmistrz, prezydent miasta) uznaje za szczególnie ważne ze względu na ich walory zabytkowe i dokonuje wciągnięcia takich właśnie nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.  Przy czym ustawa nie odnosi się do formy prawnej takiego porozumienia ani wymaganej procedury prowadzącej do jego osiągnięcia. Wydaje się, że ustawodawcy chodziło o każde porozumienie osiągnięte między organami.

Ważnym uzupełnieniem postanowienia z art. 22 ust. 5 pkt. 3 uozoz w zakresie przedmiotu porozumienia, jakie ma zostać osiągnięte między wójtem (burmistrzem, prezydentem miasta) a wojewódzkim konserwatorem zabytków jest nowy §18 ust. 2 Rozporządzenia. Stanowi on, że wskazane porozumienie ma dotyczyć kwestii zasadności ujęcia zabytku w gminnej ewidencji zabytków oraz najpilniejszych postulatów konserwatorskich. W takiej postaci rzeczy, pomimo nadal niejasnej regulacji trybu osiągania takiego porozumienia, nowa regulacja nie powinna nasuwać wątpliwości przynajmniej co do tego, że porozumienie między organami nie może być osiągnięte w sposób milczący, czyli przez przemilczenie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Przed zmianą §18 Rozporządzenia milczące porozumienie nie było wykluczone i było podnoszone jako zarzut wobec ówczesnej regulacji.

Ponadto wójt (burmistrz, prezydent miasta) na mocy §18a Rozporządzenia został zobowiązany nie tylko do kontrolowania stanu faktycznego podczas włączania karty adresowej zabytku do gminnej ewidencji, ale także do kontrolowania jego stanu prawnego. W razie niezgodności wójt (burmistrz, prezydent miasta) został zobowiązany do sporządzenia nowej karty adresowej z uwzględnieniem danych zgodnych ze stanem faktycznym i prawnym.

Zgodnie z nowym §18b ust. 4 Rozporządzenia wójt (burmistrz, prezydent miasta) o zamiarze włączenia karty adresowej zabytku do gminnej ewidencji zabytków, o sporządzeniu nowej karty adresowej zabytku albo o zamiarze wyłączenia karty adresowej zabytku z gminnej ewidencji zabytków zawiadamia właściciela lub posiadacza zabytku albo nieruchomości lub rzeczy ruchomej, która przestała być zabytkiem, na co najmniej 14 dni przed planowanym terminem włączenia karty adresowej zabytku do gminnej ewidencji zabytków albo wyłączenia tej karty z gminnej ewidencji zabytków.

Dla właściciela nieruchomości ważne jest jednak to, że formalnie czynność wciągnięcia nieruchomości do ewidencji zabytków dotyczy jego interesu prawnego, a zatem w rozumieniu kodeksu postępowania administracyjnego jest on stroną postępowania, to jednak w związku z tym, że samo wciągnięcie nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków przez wójta jest jedynie aktem kwalifikacyjnym – procedura wciągnięcia nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków przez wójta nie stanowi postępowania administracyjnego, w którym gromadzony jest materiał dowodowy na temat zasadności uznania danej nieruchomości za zabytek. Na taki właśnie charakter aktu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wskazuje bogate orzecznictwo sądowe (np.   wyroki NSA z 21 maja 2015 r., sygn. II OSK 2189/13; z 15 grudnia 2016 r., sygn. I OSK 713/15).

W tym miejscu na uwagę zasługuje regulacja art. 9 ust. 4 uozoz, zgodnie z którym wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku. Chodzi oczywiście o wpis do rejestru prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z takiego obowiązku wyłączone są (a contrario) wpisy nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków dokonane na podstawie art. 22 ust.5 pkt. 3 uozoz przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 10 września 2019 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków oraz krajowego wykazu zabytków skradzionych lub wywiezionych za granicę niezgodnie z prawem wprowadziło wiele istotnych zmian dla właściciela i posiadacza zabytku nieruchomego. Jednak wprowadzone zmiany mają zastosowanie jedynie do zdarzeń, które nastąpiły po wejściu w życie Rozporządzenia zmieniającego tj. zdarzeń, które miały miejsce począwszy od dnia 19 października 2019 r. W konsekwencji wielu właścicieli, posiadaczy i nowych nabywców praw do nieruchomości, które zostały ujęte w gminnej ewidencji zabytków przed 19 października 2019 r. może nie mieć świadomości, że ich nieruchomości w świetle prawa stanowią zabytek nieruchomy i są poddane wielu ograniczeniom.

Kluczowe znaczenie ma to, że ujawnienie nieruchomości w ewidencji gminnej, która ma charakter dokumentacyjny, na podstawie art. 22 ust. 5 pkt 3 uozoz, znacząco wpływa na sposób wykonywania prawa własności w odniesieniu do takiej nieruchomości. Włączenie zabytku do gminnej ewidencji zabytków powoduje powstanie obowiązku uzgadniania z wojewódzkim konserwatorem zabytków decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji planowanych na obszarach lub w odniesieniu do budynków ujętych w gminnej ewidencji zabytków (na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 2 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 39 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane). Ujęcie nieruchomości jako zabytku w gminnej ewidencji zabytków stanowi o kwalifikacji obiektu do objęcia nadzorem konserwatorskim, np. objęcie obiektu ochroną konserwatorską w decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 19 ust. 1a pkt 2 uozoz. Również postępowanie legalizacyjne wobec takich nieruchomości wymaga nadzoru konserwatorskiego.

Podstawowym uprawnieniem właściciela nieruchomości pozostaje zwalczanie poprzez zakwestionowanie wpisania jego nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków w drodze postępowania administracyjnego i sądowoadministracyjnego. Tu niestety również nie ma zgodnego stanowiska sądów administracyjnych w przedmiocie zakresu, w jakim sąd administracyjny może wnikać w zasadność ujęcia danej nieruchomości w gminnej ewidencji zabytków na podstawie art. 22 ust. 5 pkt. 3 uozoz.

Przy zakupie nieruchomości warto zatem zainteresować się, czy dana nieruchomość nie widnieje w gminnej ewidencji zabytków, co znacznie zaważy na cenie sprzedaży takiej nieruchomości i zakresie przedsprzedażowych negocjacji.

Obecnie każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą celem zarejestrowania aktualnego stanu prawnego. Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami mającymi na celu ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Wynika to z ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15.02.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Tak jest w teorii, w praktyce choć rzadko może zdarzyć się, że dla nieruchomości nie jest założona księga wieczysta.

Obowiązująca na gruncie ustawy o księgach wieczystych zasada wpisu oraz domniemanie jego prawdziwości wynikające z art.3 ustawy wprowadzają prawnie wiążące założenie, że wpisy zamieszczone w księdze wieczystej są po pierwsze aktualne i zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a po drugie że prawa wykreślone nie istnieją. W razie niezgodności takiego założenia z rzeczywistym stanem prawnym można wszcząć postępowanie celem wykazania niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych).

Co dzieje się jednak, gdy dla nieruchomości nie została urządzona księga wieczysta, a jej współwłaściciele (lub wierzyciele współwłaścicieli) żądają zniesienia jej współwłasności.

Kierunku do ustalenia odpowiedzi na to zagadnienie dostarcza już sama treść art. 617 KPC, zgodnie z którym: “We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności”. Na podkreślenie zasługuje użycie przez ustawodawcę pojęcia “dowód prawa własności”, a nie “dokumenty stwierdzające prawo własności”. 

Treść przepisu stanowi wyraźnie o dowodach prawa własności, a nie np. o odpisach księgi wieczystej. Wnioskodawca powinien wykazać prawo własności już we wniosku wszystkimi dowodami, do których ma dostęp.  

Odpowiedź można odnaleźć także w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 1957 r. sygn. akt I CO 39/56 (opubl.OSNCK 1958/4/91),w której czytamy: “Dokumentami stwierdzającymi prawo własności nieruchomości w rozumieniu art. 29 § 2 Postępowania rzeczowego i art. 142 § 2 Postępowania spadkowego są te dokumenty, które z mocy przepisów prawa stwierdzają nabycie własności lub stanowią dowód, że takie nabycie miało miejsce; w szczególności do dokumentów tych zaliczyć należy odpisy z ksiąg wieczystych, odpowiednie orzeczenia sądowe lub administracyjne, odpisy umów notarialnych o przeniesieniu własności oraz wyciągi z tabel likwidacyjnych”. 

W drugiej tezie przywołanej Uchwały Sąd Najwyższy stwierdził “Ustalenie w postępowaniu działowym lub w postępowaniu o zniesienie współwłasności prawa własności nieruchomości uczestników postępowania (art. 29 § 2 Post. rzecz.) lub spadkodawcy (art. 142 § 2 Post. spadk.) dopuszczalne jest także w drodze innych środków dowodowych”. 

Wniosek nasuwa się wprost – dowodami prawa własności powinny w pierwszej kolejności być dokumenty stwierdzające prawo własności do nieruchomości, w tym odpis z księgi wieczystej albo w razie jej braku zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów (art. 607 KPC). Innymi dowodami prawa własności mogą być umowy notarialne kupna-sprzedaży, orzeczenia sądowe (postanowienia sądowe stwierdzające nabycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości przez zasiedzenie, postanowienia stwierdzające nabycie spadku) lub decyzje administracyjne (o wywłaszczeniu praw do nieruchomości lub o uwłaszczeniu), wyciągi z dawnych tabel likwidacyjnych, czy zaświadczenia z dawnych ksiąg hipotecznych. Należy podkreślić, że nie istnieje ograniczenie ustawowe zakazujące wykazywania prawa własności do nieruchomości innymi dowodami niż dokumenty. Żadne z ww. dokumentów nie mają charakteru dowodu wyłącznego, a wobec wszystkich nich jest dopuszczalny przeciwdowód. 

Warto przytoczyć z uzasadnienia ww. Uchwały SN następujący fragment: “Prawo nasze nie zna bowiem dowodów stwierdzających własność w sposób bezwzględny i przeciwko każdemu dowodowi dopuszcza prowadzenie przeciwdowodu, przy czym dzieje się to z różnych względów: a) dokument może być sfałszowany, b) dokument, nawet publiczny, stanowi tylko dowód złożenia odpowiednich oświadczeń (art. 255 k.p.c.), natomiast nie dowodzi, że stwierdzona nim czynność jest pod względem materialnoprawnym skuteczna, i to z najróżnorodniejszych przyczyn (wada oświadczenia, zbycie rzeczy cudzej itp.), c) dokumenty stwierdzają jedynie stan z daty ich sporządzenia”.  

W ww. przyczyn nie tylko brak księgi wieczystej nie jest żadną przeszkodą do skutecznego złożenia wniosku o zniesienie współwłasności, ale także o prawie własności do nieruchomości można dowodzić także innymi dowodami niż dokumenty. Na pewno dużą rolę w ustaleniu aktualnego stanu własności do nieruchomości odgrywa sąd, który współuczestniczy wydając odpowiednie zarządzenia w takim ustaleniu.