Obecnie każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą celem zarejestrowania aktualnego stanu prawnego. Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami mającymi na celu ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Wynika to z ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15.02.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Tak jest w teorii, w praktyce choć rzadko może zdarzyć się, że dla nieruchomości nie jest założona księga wieczysta.
Obowiązująca na gruncie ustawy o księgach wieczystych zasada wpisu oraz domniemanie jego prawdziwości wynikające z art.3 ustawy wprowadzają prawnie wiążące założenie, że wpisy zamieszczone w księdze wieczystej są po pierwsze aktualne i zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a po drugie że prawa wykreślone nie istnieją. W razie niezgodności takiego założenia z rzeczywistym stanem prawnym można wszcząć postępowanie celem wykazania niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych).
Co dzieje się jednak, gdy dla nieruchomości nie została urządzona księga wieczysta, a jej współwłaściciele (lub wierzyciele współwłaścicieli) żądają zniesienia jej współwłasności.
Kierunku do ustalenia odpowiedzi na to zagadnienie dostarcza już sama treść art. 617 KPC, zgodnie z którym: “We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności”. Na podkreślenie zasługuje użycie przez ustawodawcę pojęcia “dowód prawa własności”, a nie “dokumenty stwierdzające prawo własności”.
Treść przepisu stanowi wyraźnie o dowodach prawa własności, a nie np. o odpisach księgi wieczystej. Wnioskodawca powinien wykazać prawo własności już we wniosku wszystkimi dowodami, do których ma dostęp.
Odpowiedź można odnaleźć także w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 1957 r. sygn. akt I CO 39/56 (opubl.OSNCK 1958/4/91),w której czytamy: “Dokumentami stwierdzającymi prawo własności nieruchomości w rozumieniu art. 29 § 2 Postępowania rzeczowego i art. 142 § 2 Postępowania spadkowego są te dokumenty, które z mocy przepisów prawa stwierdzają nabycie własności lub stanowią dowód, że takie nabycie miało miejsce; w szczególności do dokumentów tych zaliczyć należy odpisy z ksiąg wieczystych, odpowiednie orzeczenia sądowe lub administracyjne, odpisy umów notarialnych o przeniesieniu własności oraz wyciągi z tabel likwidacyjnych”.
W drugiej tezie przywołanej Uchwały Sąd Najwyższy stwierdził “Ustalenie w postępowaniu działowym lub w postępowaniu o zniesienie współwłasności prawa własności nieruchomości uczestników postępowania (art. 29 § 2 Post. rzecz.) lub spadkodawcy (art. 142 § 2 Post. spadk.) dopuszczalne jest także w drodze innych środków dowodowych”.
Wniosek nasuwa się wprost – dowodami prawa własności powinny w pierwszej kolejności być dokumenty stwierdzające prawo własności do nieruchomości, w tym odpis z księgi wieczystej albo w razie jej braku zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów (art. 607 KPC). Innymi dowodami prawa własności mogą być umowy notarialne kupna-sprzedaży, orzeczenia sądowe (postanowienia sądowe stwierdzające nabycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości przez zasiedzenie, postanowienia stwierdzające nabycie spadku) lub decyzje administracyjne (o wywłaszczeniu praw do nieruchomości lub o uwłaszczeniu), wyciągi z dawnych tabel likwidacyjnych, czy zaświadczenia z dawnych ksiąg hipotecznych. Należy podkreślić, że nie istnieje ograniczenie ustawowe zakazujące wykazywania prawa własności do nieruchomości innymi dowodami niż dokumenty. Żadne z ww. dokumentów nie mają charakteru dowodu wyłącznego, a wobec wszystkich nich jest dopuszczalny przeciwdowód.
Warto przytoczyć z uzasadnienia ww. Uchwały SN następujący fragment: “Prawo nasze nie zna bowiem dowodów stwierdzających własność w sposób bezwzględny i przeciwko każdemu dowodowi dopuszcza prowadzenie przeciwdowodu, przy czym dzieje się to z różnych względów: a) dokument może być sfałszowany, b) dokument, nawet publiczny, stanowi tylko dowód złożenia odpowiednich oświadczeń (art. 255 k.p.c.), natomiast nie dowodzi, że stwierdzona nim czynność jest pod względem materialnoprawnym skuteczna, i to z najróżnorodniejszych przyczyn (wada oświadczenia, zbycie rzeczy cudzej itp.), c) dokumenty stwierdzają jedynie stan z daty ich sporządzenia”.
W ww. przyczyn nie tylko brak księgi wieczystej nie jest żadną przeszkodą do skutecznego złożenia wniosku o zniesienie współwłasności, ale także o prawie własności do nieruchomości można dowodzić także innymi dowodami niż dokumenty. Na pewno dużą rolę w ustaleniu aktualnego stanu własności do nieruchomości odgrywa sąd, który współuczestniczy wydając odpowiednie zarządzenia w takim ustaleniu.